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2019楼市“三季报”丨信贷收紧 去杠杆压力,促房企开启多元

2019-11-12 07:42:35

每个记者:吴若凡每个编辑:魏文怡

在金融市场不断收紧的情况下,房地产公司在第三季度交出了一张相对出乎意料的“成绩单”。

据凯里监测数据不完全统计,2019年第三季度95家典型住宅企业融资金额为3187亿元,同比增长11.6%,环比增长0.85%。住房企业累计融资1094亿元,同比增长1.3%,与去年同期基本持平。由于一些住房企业抓住7月初的时机发行债券融资,7月份的月融资额大幅增加,但随着8月和9月融资限制的强化,融资规模大幅下降。

业内不少人士向《国家商报》记者分析认为,在融资紧张、市场走势低迷的背景下,“促销、追缴资金、保持稳定现金流”是当前住宅企业的主流策略。预计第四季度企业投资强度将进一步减弱,加拿大将更多关注基本面较好的一线和热点二线城市。

根据克里的监测数据,由于7月初一些住房企业抓住时机发行债券融资,单个月融资金额强劲反弹,达到1646亿元,仅次于1月份。8月和9月,在融资环境趋紧的影响下,融资规模降至每月770亿元左右,为全年最低水平。然而,也有像绿地控股、碧桂园和龙光这样的大型企业成功发行了外债。上述三家公司发行了5亿至7亿美元的优先票据,海外债务息票利率低于7.0%,成本控制良好。

然而,9月份住房企业债务融资成本的结构性下降,主要是由于发行的债券数量减少,以及融资成本较低的住房企业发行的债券比例相对较大。总体融资成本仍处于相对较高的水平。

这一面反映了一个日益明显的趋势——住房企业融资利率的分化。

自2018年以来,40家典型上市住宅企业获得了单个月融资规模数据来源:同策研究所

2019年第三季度,住房企业融资环境继续趋紧。政府出台了一系列政策,加强对海外债务、信托、发展贷款等融资方式的监管。总体融资成本逐渐增加。然而,在这次“洗牌”浪潮中,住房企业融资利率的差异越来越突出。

数据显示,万科和龙湖的融资利率低于4%,中梁和太和的融资利率高于10%。据上海证券交易所7月31日消息,碧桂园发行的不超过58亿元(含)的公司债券(二期)票面利率设定为5.14%。9月份,洪坤的融资利率高达14.75%。10月16日,凯撒集团控股有限公司宣布将发行2022年到期的4亿美元优先票据,利率为11.95%。

据同策研究所统计,9月份40家典型住宅企业融资689.56亿元,同比增长87.25%。今年在8月份大幅下跌后有所反弹。

从单个企业来看,由于政府自4月份以来收紧了融资政策,企业自身也有去杠杆化的需要,近一半的住房企业融资规模在第三季度有所下降,但50家大型住房企业的融资规模逐年增加,其中34家住房企业增加了50%以上,差距越来越大。

也是由于2019年领先的住宅企业和快速扩张的企业的祝福,17家企业在2019年前三个季度筹集了200多亿元,与去年持平。

58安居克房地产研究所首席分析师张博对《国家商报》记者表示,总体而言,面对融资紧张和监管不力,房地产公司一方面应积极寻求融资渠道,另一方面应积极降低杠杆,这也是明智之举。

随着未来市场在融资环境的各个方面受到阻碍,住宅企业的整体融资压力和成本增加将会继续。那么,中小企业如何生存?

无论是1000多亿的住宅企业还是积极寻求规模的中小住宅企业,更重要的是降低企业的财务风险,通过降低杠杆实现自身质量和稳定发展张博指出,我们可以看到市场上已经有很多住房企业,尤其是那些负债累累的企业。今年,他们通过项目转让、谨慎征地、合作开发等方式积极降低杠杆,促进回报。

事实上,从企业自身来看,上半年末,住房企业债务规模进一步扩大,整体加权平均净负债率较年初上升4.29个百分点,达到91.37%,生息负债余额平均融资成本进一步上升至7.04%,整体财务压力不断加大。

2019年8月和9月典型上市住宅企业融资对比数据来源:同策研究所

在这种情况下,住房企业应该更加重视销售托收,并将在第四季度进一步增加销售和托收。同时,重视资产证券化等创新融资产品的建设,加强与金融机构的合作,以更加多元化的融资渠道应对,也是企业寻求突破的关键。

例如,9月27日关于首次发行股票的公告显示,其子公司首次发行中耕投资,拟向人寿保险资产管理有限公司申请为期2年的8亿元债务保护计划,首次发行股票将为整个过程提供充分保障。

9月6日,阳光城为其持有100%股权的子公司长兴万依投资提供担保,接受华容德委托恒丰银行北京分行的7亿元24个月贷款。

此前,阳光城执行副总裁吴建斌表示,克服融资困难的最佳方式是最大限度地利用融资工具。该公司表示,股权融资的首次公开募股融资现在可能只在香港进行,在内地没有机会。在内地发行股票购买资产是可能的,但审批过程和难度也相对较大。债务融资,如公司债券。

此外,从项目层面来看,目前普遍如公开股权、合作取地;还有正常的发展贷款、供应链融资、商业票据和保理融资,与总承包单位的合作也是正常的。

吴建斌告诉《国家商报》,住房企业克服融资困难的最有效途径是充分利用现有融资,耐心等待,控制预期,控制增长。

(来源:镁雕刻性质原件,请注意微信号美克滴禅)

国家商业日报

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